楼盘景观成卖点 建议“绿化”写进购房合同

　　近几年，随着房地产开发量的增加，开发商之间的竞争也越发激烈，能否采取有效的宣传策略，吸引购房者的眼球，成为开发商努力钻牛角尖的话题。而绿化率、园林景观等也逐渐成为开发商炒作的亮点。

　　一位置业顾问透露，“环境好会提高房价，销售上也更容易，毕竟对于生存环境上，人们还是很重视的。可以设想一下，你一打开窗户就能看到郁郁葱葱、绿树成荫，必定会让你心情愉悦。”

　　记者发现，在不少制作精美的宣传楼书上，介绍楼盘绿化的篇幅相较于多年前明显有继续增多之势。比如项目启用的是怎样大有来头的景观设计公司、或者交付后开发商将营造怎样的园林理念，甚至很多小区直接以“花园”等来命名。

　　与此同时，对于购房者来说，景观绿化情况也成为最终选房的一个重要的考量标准，不再是可有可无的“楼盘附加值”。然而，记者在采访中获悉，虽然大多数市民都对小区景观绿化非常重视，但大多停留在开发商打出的宣传口号，对于什么是绿化率、绿地率以及其实际意义并没有太多了解。在收房时，业主大多只能用肉眼对已经买了单的绿化做一个评判，没有统一的尺度标准可循。

　　当下，雾霾、PM2.5成为社会各界热议的话题，环境污染问题的加重，城市绿化显得越发重要，而小区景观绿化，也逐渐成为我们安家置业必须考虑的重要的因素。虽然房产商打出的广告上，关于园林景观的描述愈加丰富，然而记者在采访时发现，虽然购房者的关注度有所提高，但是对此并没有太多的了解。为此业内人士提醒，对景观绿化问题，不要仅仅停留在项目的宣传页上。

　　“绿化率”说法无法律依据

　　近几年来，新建小区绿化“缩水”的问题也有不少。一方面小区的绿化率并不像当初置业顾问向你介绍的那么大。另一方面，及时绿化率合格，但是珍贵树种在交付时变成小树苗，楼书上引人入胜的景观效果图，到后来却连草皮都未完全铺满。

　　实际上，据专业人士介绍，绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。

　　而实际上，开发商的广告中打出的绿化率达45%、超60%等字眼都是障眼法，而真正准确的说法是“绿化覆盖率”，绿化覆盖率的范围就很广了，绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，例如，一颗大树的垂直倒影的面积也算在绿化覆盖率中，露天停车场可以中间种草的方砖都也可算入绿化覆盖率。通俗的说有绿色覆盖的地方就可以统称为绿化覆盖。所以开发商广告宣传中的超高绿化率购房者还需要仔细甄别。

　　无强制性规定有“空”可钻

　　市城乡建设委相关负责人告诉记者，自2012年1月1日起，我市正式实行《青岛市城市绿化条例》，条例中明确规定，青岛市区内旧城改造项目的绿地率，就不得小于25%，新建住宅一般要求在30%左右，并按照规划人口居住区人均不低于2平方米、居住小区人均不低于1平方米的标准建设公共绿地。
　记者走访各大楼盘，新小区绿地率基本控制在30%左右，中高档小区的绿地率在35%至40%之间，甚至有达到45%以上的小区。而一位业内资深人士透漏，目前虽然有绿化园林部门会针对即将交付的小区做绿化验收，但是一些树种，草皮等细节性的问题，并没有强制性规定，所以这个环节就很容易被不负责任的开发商钻空子。

　　此外，在具体景观设计中，有业内人透露，虽然有不少开发商喜欢打出颇有市场的国际景观品牌的名号。但是这些品牌往往只给出一个概念性方案，后续的细化方案及实际排布操作并不是这些大牌一跟到底的。因此，在景观绿化方面，购房者不能仅仅看宣传材料，一旦出现问题，权利很难得到保障。 本报记者 葛均艳

　　律师建议：

　　园林景观成为提高楼盘品质的杀手锏，后期的养护成本却让园林景观难以为继。

　　第一、签订购房合同时需要仔细研究相应条款。业主在签订商品房买卖合同的时候要尤为关注购房合同中关于绿地面积、绿化率等的条款或约定。如果在条件允许的情况下，尽量把相应的条文进行细化。

　　第二、 有保留证据的意识。通要常开发商在购房合同签订过程中处于强势地位，因此业主往往难以补充或修改相应的条款。

　　但是在开发商对楼盘品质的各种宣传和承诺中，对涉及绿化和景观的一些广告、图案、模型、文字、音像等，都可以作为对交付房屋条件的一种证据，对此类证据业主最好以各种形式进行保留，便于日后维权使用。

　　第三、可以通过法律诉讼途径维权。有购房合同和充分的证据在手，业主有权要求开发商履行相应的义务，并可以诉诸法律。如小区绿化率未达标，开发商应属违约。

　　此外，建议规划、房管、园林等政府部门统筹明确应由哪一个职能部门对新建商品房的绿化和景观进行管理和监督，并制定相关的条例规定，以便切实保障业主权益。