专家解析“新国五条”下的房地产市场

　　解析①  税收旨在保障公平 等待细则促进稳定

 

　　“新国五条”出台后，人们普遍认为在热点城市，“个人转让住房要征收20%差额的个人所得税”的条款会转嫁到购房者身上，从而增加购房成本，推高房价。对此，刘洪玉认为，本次施行的税收调控手段并非新税种和新税率，而且根据《中国人民共和国个人所得税法》及相关优惠措施的规定，刚性购房需求将在很大程度上得到保护。但这有赖于各地实施细则或征管细则的进一步明确。

 

　　刘洪玉认为，“新国五条”要求个人住房转让“应依法严格按转让所得的20%计征”，实际上是还原了个人所得税法及相关法律的立法初衷，即合理共享房地产增值收益、合理调节居民收入分配、促进社会公平。

 

　　根据《中国人民共和国个人所得税法》的规定，财产转让所得应缴纳个人所得税。个人住房转让涉及土地使用权和建筑物转让，属于财产转让行为，应按一次转让财产的收入额减除购建费用和其他合理费用后的余额，按照20%的比例税率计算纳税。在过去的税收征管实践中，为促进住房市场的发展，同时受征管能力和条件的限制，国家税务总局在《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发 2006 108号）中规定可以采用按纳税人住房转让收入的1% 3%核定应纳个人所得税额的核定征税方式，各地普遍采用了1%的比例税率。

 

　　由于2006年以前的房价年均涨幅相对较低，所以按转让价格1% 3%或按转让所得20%两种计税方式税负差异不大。但从2006年1月到2012年12月，全国40个主要城市的房价平均上涨了1.5倍，个别热点城市的房价平均上涨了3倍多，此时再按两种计税方式计算的税负差异就变得非常大了，导致按住房转让价格1%计算的个人所得税失去了让房地产增值在投资者与社会大众之间共享和调节收入分配的功能，产生了严重的公平性问题。

 

　　新的住房转让个人所得税计税方式，无疑会增加住房交易成本，尤其是在过去房价上涨过快的部分热点城市。目前，社会各界普遍担心这一税收是否会转嫁到购房者身上，是否会推高房价。目前下结论还为时尚早。国外学者在研究物业税时，有很多涉及税负转移问题，其基本结论是，如果当地市场是卖方市场则大部分税负会转嫁，如果是买方市场则基本不能转嫁，如果是比较均衡的市场则在买卖双方分担。所以，是否全由买房人承担此次增加的税负，要依各城市的住房市场供求关系、新建住房供给水平等情况而定。此外，在购房人住房支付能力约束下，如果税负转嫁到购房人身上的会抑制其住房需求，从而缓解当前的住房供求矛盾。如果税负主要由卖方承担，则会抑制其转让行为，可能转而将住房用于出租，增加租赁市场上的住房供应。

 

　　当然，更多人担心的是此次“新政”是否会伤及无辜，即居民基本住房需求或“刚需”，以及合理的改善住房需求是否会受到影响。我的理解是应该不会，或者在执行细则出台时会尽量避免。在前面提到的“国税发 2006 108号”文件中，就有这样的规定，即“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”并要求“不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。”

 

　　对个人住房转让所得征税也是国际上的普遍做法，只是在征收方式、税率设置、减免条件等方面有差异。例如，我国香港地区对个人转让住房所得与其他所得一并申报缴纳个人所得税，收入高者多纳税。英、美、法等国家对个人住房转让征收资本利得税 CapitalGainsTax ，但有许多宽免规定。例如，英国相关法律规定，居民处置个人拥有的住房时，如果该住房是其唯一住房或主要住所，就可以依“私人住宅宽免”的相关规定，免除全部或部分资本利得税。如果该唯一住宅的占地面积超过5000平方米，或将住房的一部分用于商业用途，或将全部或部分用于出租（此时可依租赁住房豁免办法申请豁免），或购买的主要目的是为了短期转售获利（有最低居住年限限制），则不能申请全额豁免；购买住房用于投资目的、用于度假或季节性使用的第二住宅等，则需要缴纳资本利得税。德国、瑞士等国家规定，如果是唯一住房且居住时间超过10年，则可以免征资本利得税。还有一些国家在征收转让住房资本利得税时，采用依纳税人个人收入所得税适用的最高税率水平指数化扣除的方法，使得较低收入居民缴纳较低的资本利得税。

 

　　所以，我国在制订相关征管细则时，一定会参照国际上的这些经验，使“新政”既能避免伤及无辜、保护弱者，又能打击投机、调节收入分配、共享增值收益、促进社会公平。例如，受住房制度历史沿革的影响，我国城镇居民住房的来源多元化，2010年城市居民住房中，已购公有住房、经济适用住房、拆迁安置住房和自建住房分别占住房总量的17.3%、5.1%、4.5%和16.4%，如果均按“国税发 2006 108号”规定的房屋原值计算办法估算，显然由于剥夺了上述家庭在住房改革中所获得的部分利益而存在明显的不合理，因此，至少需要将这些房屋的原值调整到其购入时点的市场价值，而不是采用历史上的获取成本。至于是否影响二手房流通、影响市场供应？从长期看没必要担心，但必须关注短期内可能产生的负面影响。长期看，买卖和租赁均形成市场供应，都可以满足市场上的住房需求，所以只对流动或供应方式与结构产生了影响。但从短期看，可能出现政策实施前的加速流动和实施初期的鲜有流动等现象，还可能短期内将住房需求转移到新建商品住房市场，影响新建商品住房市场的稳定。近期资本市场对“新国五条”的异常反应，相信也是在“影响市场供应”这个逻辑下的新政颁布效应。因此，应尽快出台实施细则或征管细则，尽量缩短政策衔接的过渡期，促进市场稳定。