明年楼市“春暖秋凉”价值潜力深圳名列前茅

社科院发布我国首部住房绿皮书称明年楼市“春暖秋凉”

住房价值潜力 深沪名列前茅

　　【本报北京１１月１６日电】（深圳报业集团驻京记者 宋华）短短不到两年时间，中国房价经历了“过山车”。这一切都发生在全球金融危机“进行时”。目前居高的房价能够支撑多久？未来房地产市场走向如何？１６日在京举行的“《住房绿皮书》发布会暨２００９～２０１０年住房形势与政策研讨会”试图对此进行解读。绿皮书显示，在全国３５个大中城市中，上海、深圳是投资首选目标城市。

　　我国首部住房绿皮书由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成。昨天的研讨会由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办。

　　沪深楼市投资收益大

　　绿皮书指出，各城市房价的活跃程度往往存在较大差异。房价波动性越大，意味着住房投资的风险（收益）也越大。绿皮书运用β系数来度量各区域市场房价相对于总体市场的波动性。β系数越高，表明该城市住房投资的风险（收益）相对于全国市场平均值而言越大。

　　结果显示，在全国３５个大中城市中，β系数较大的城市有上海（１．５６９）、深圳（１．４５０）、南京（１．１２０），表明这３个城市住房投资的收益（风险）可能要比其他城市大得多，特别是上海与深圳，分别比全国平均值高５６．９％与４５％。如果仅为获得更高的投资收益，上海与深圳将是投资首选目标城市。

　　研究还显示，广州、重庆、南京、济南、大连以及深圳等城市房价相对泡沫较低。

住房价值潜力深圳居首

　　在对住房价值潜力的研究中，住房价值潜力的综合排名前十名依次是深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都。

　　深圳在各分项指标中也排名靠前。在合成指标中，住房现实需求排在前５位的依次是深圳、广州、北京、上海和宁波。住房潜在需求排在前５位的依次是上海、北京、深圳、重庆和广州。住房供给潜力排在前５位的依次是深圳、上海、厦门、广州和南京。住房生活环境排在前５位的依次是厦门、大连、青岛、杭州和宁波。城市经济发展排在前５位的依次是上海、北京、深圳、广州和西宁。

　　此外，研究发现，在３５个城市中，土地价值当前增值空间和未来增值潜力（５年后土地价值潜力），深圳排名均居第四。

　　明年楼市优惠政策不会大变化

　　对于明年住房市场的走势，课题组负责人倪鹏飞博士表示，在２００７年底、２００８年初，房地产市场出现了一个拐点，急速地向下调整。但是由于全球金融危机的爆发，国内的宏观形势和经济政策发生了变化，使得房地产也在这个年度形成了Ｖ型的反转态势。特别是在２００９年二季度，趋势非常明显。他认为，这与全球经济的走势比较接近。

　　对于明年楼市的预测，倪鹏飞的基本结论是“春暖秋凉、震荡增长，经济将持续复苏，住房投资作用增强”。他认为，明年从宏观经济来看，还需要房地产给予带动。“因此国家有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大改变”，２０１０年是震荡性增长。

地价预计还将上扬

　　绿皮书指出，监测显示，到２００９年９月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续８个月呈增长态势，２００９年前三个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高，土地的交易已经有了回暖新迹象。国家统计局２００９年１０月１５日发布的数据显示，２００９年第３季度全国７０个大中城市土地交易价格同比上涨了４．７％。

　　绿皮书预测，下一阶段土地市场需求回升的态势会得到延续。土地市场的交易面积会有所增加，土地价格可能会出现一定程度的上升。

　　住房信贷利率总体保持低位

　　近期很多银行对于二套房贷的优惠进行了收缩。绿皮书指出，２００９年下半年至２０１０年间的住房金融市场将不会延续上半年疯狂的上行走势，更可能展现一种温和上行的走势。绿皮书预测，２００９年第４季度至２０１０年这段时间里，中国经济继续在回稳的路径上行走，经济的回稳能力还需要继续提高，所以决策层不太可能公开做出紧缩流动性的决策，更可能的态势是“内紧外松”，总的利率水平很可能不会轻易上调，而是继续在较低的水平上运行。

　　对于住房开发和消费贷款利率的总体水平也会大致如此，针对住房领域的信贷利率很可能进行结构性微调。

二手住宅成交上周再创新高

深圳新闻网讯  （记者 董超文）上周（１１月９日～１１月１５日），全市二手住宅成交量３９３６套，打破前一周３５９８套的历史记录，再次创下今年以来周成交量的新高。

总体来看，随着部分银行贷款的收紧，不少投资型买家开始观望，但是自住型买家依然活跃。本周商铺成交量和成交均价均出现了明显上涨；写字楼买卖成交量继续下跌，但因本周写字楼成交集中在福田中心区，成交均价上涨明显。

根据市规划与国土资源委员会每日成交初步统计，上周全市共成交一手住宅１５４３套，比前一周上涨１４％；全市共成交二手住宅３９３６套，环比前一周涨幅１０．９％。一手住宅方面，除福田区和罗湖区因新房供应量少，成交量环比下跌外，其余各区均出现不同幅度的上涨；二手住宅方面，上周成交量环比前一周上涨明显，各行政区均出现了不同程度的上涨，其中特区外环比涨幅较明显。

根据世华地产成交系统数据统计，上周商铺成交量上涨明显，以特区外的社区商铺成交为主，商铺买卖市场成交均价为每平方米２３１５７元，租赁市场成交均价为每平方米９１元，环比前一周都出现了明显的上涨。写字楼方面，上周写字楼买卖成交量继续下跌，买卖成交均价为每平方米２８８５４．４４元，环比上涨２１．５％。

首破2万/平方米

还是红树湾片区最贵

深圳公布二季度56片区普通住宅均价

　　深圳新闻网讯  （晶报记者欧东勇）昨天（11月16日），市规划国土委公布了今年二季度我市56片区普通住宅交易均价，这是该委成立来首次公布56片区普通住宅均价。数据显示，红树湾片区继续“当选”全市最贵片区，并首次突破2万/平方米，达20416元/平方米。

　　记者注意到，福田14个片区的普通住宅均价全都超过1万元/平方米，这是全市首个普通住房均价超万元的行政区。记者找到2007年第三季度的普通住宅均价，南山区成交价格最高的红树湾片区为每平方米18765元，福田区成交价格最高的香蜜湖片区为每平方米16199元，今年南山、福田的片区最高均价都超过了2007年的高点。但是，其它几区均价最高的片区比2007年有不同幅度的下降。

　　按照2007年开始实施的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》，当政府建设公共基础设施需要拆迁房屋时，在房屋评估价与同区域商品房交易的平均价格之间选择最高者，给予被拆迁人货币补偿金额。全市划分了56个片区，各片区商品房交易均价由市规划国土委下属的市征地拆迁办每季度定期公布。

　　虽然片区普通住宅商品房交易均价是作为拆迁补偿参考价公布的，但是，每个片区的均价都是剔除了片区内豪宅楼盘算出来的，消除了豪宅和普通住宅一起算均价而大幅拉高均价的现象，更能反映片区普通住宅的真实成交价格，业界认为这对打算购买普通二手房的市民有较大的参考价值。